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Bail hôtelier et bail de restaurant, comment les baisser ?

COMMENT BAISSER ASTUCIEUSEMENT VOTRE LOYER COMMERCIAL TROP ÉLEVÉ AVEC LA RÉVISION TRIENNALE ?

Postulats : Nous avons régulièrement le cas de locataire jugeant que son bail commercial hôtelier a un loyer indexé trop élevé par rapport à ses recettes (taux de charge c’est-à-dire ratio loyer / CA supérieur à 15 %). Le preneur considère que son loyer est déraisonnable et trop important pour assurer la pérennité de l’exploitation du site. Le loyer s’avère après étude significativement supérieur à la valeur locative.

Nous invitons le preneur à vérifier si les conditions de la révision triennale du loyer prévues à l’article L.145-38 du Code de Commerce, permettant de revenir à la valeur locative, sont réunies.

La révision triennale prévue par l’article L.145-38 du Code de Commerce peut intervenir si plus de trois années se sont écoulées depuis la prise d’effet du loyer et s’il y a une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative supérieure à 10%. Ce dernier point est généralement validé par un expert judiciaire missionné par l’exploitant.

Si c’est le cas, nous invitons le preneur à adresser au bailleur une lettre RAR demandant une révision triennale à la baisse sur la base de la valeur locative. (rappel : le nouveau loyer prendra effet à la date de cette lettre) .Il peut joindre ou non le rapport d’expert.

Procédure à suivre : Si le bailleur n’accepte pas la demande de révision ou ne répond pas, le preneur régularise l’instance en fixation du nouveau loyer révisé, soit devant la Commission de Conciliation des Loyers Commerciaux, soit devant le Juge des Loyers Commerciaux.

La Commission, quand elle est saisie, doit statuer dans un délai de trois mois.

Si aucun accord amiable ne peut être trouvé devant la Commission, il faut saisir le Juge des Loyers Commerciaux qui tranchera, soit sur la base du rapport d’expertise amiable diligenté par l’exploitant, soit en faisant réaliser une nouvelle expertise judiciaire.

Il convient de noter que dans la majorité des cas, le rapport de l’expert judiciaire désigné par le juge est très proche du rapport de l’expert judiciaire mandaté par le preneur, alors que les experts judiciaires se contredisent assez rarement entre eux.

Attention : L’article L.145-38 du Code de commerce n’est pas applicable par principe lorsque le bail prévoit un loyer binaire (fixe + pourcentage sur le chiffre d’affaires de l’exploitant), sauf si le bail renvoit à la valeur locative..

Dans l’hypothèse où le loyer est indexé annuellement par le jeu d’une clause d’échelle mobile, l‘article L.145-39 du Code de Commerce permet de demander une révision et la fixation du loyer à la valeur locative “chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart” par rapport au loyer initialement fixé par les parties.

Ainsi, si par le jeu de l’indexation annuelle, le loyer pratiqué a augmenté ou diminué de 25% par rapport au loyer fixé à la date de prise d’effet bail, la révision prévue à l’article L.145-39 peut être envisagée.

Cette faculté, qui rencontrait des applications pratiques dans les années qui ont suivi la promulgation du décret du 30 septembre 1953 sur les loyers commerciaux, est actuellement théorique compte tenu de la faible évolution actuelle des indices couramment retenus pour l’indexation des loyers commerciaux.

Article proposé par:
Anne EPINAT & Christopher BOINET
In Extenso AVOCATS

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    1 commentaire sur “Bail hôtelier et bail de restaurant, comment les baisser ?”

    • Michèle LURIER

      14/03/2017 à 11:04

      Merci à ces avocats pour cet article, précis et très utile !

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