par Transaxio Hotel & In Extenso Patrimoine

Deux expertises complémentaires au service des investisseurs hôteliers

La loi de finances 2026 introduit des modifications dans le paysage fiscal français, notamment à travers l’article 150-0 B ter. Ce dispositif, qui vise à encourager le réinvestissement des plus-values réalisées lors de la cession d’actifs, suscite toujours de l’intérêt dans le secteur hôtelier. Mais que signifie concrètement cette réforme pour les investisseurs en hôtellerie ? Décryptage.

1. Le dispositif 150-0 B ter en quelques mots

L’article 150-0 B ter permet à un chef d’entreprise de reporter l’imposition de la plus-value réalisée sur une cession d’actif, en apportant ses titres à une holding qu’il contrôle. Concrètement, plutôt que de payer immédiatement l’impôt sur les gains de cession, il bénéficie d’un différé d’imposition. Ce report est toutefois conditionné : lorsque la holding cède les titres ainsi apportés dans les 3 ans suivant l’apport, elle doit réinvestir une partie significative du produit de cette cession dans l’économie réelle pour maintenir le bénéfice du report.

Ce mécanisme constitue l’un des outils les plus puissants de structuration patrimoniale pour les dirigeants coupant le cordon avec leur entreprise. Il leur offre la capacité de faire fructifier leur capital dans de nouveaux projets, comme l’hôtellerie, sans l’effet de ciseau fiscal qui réduit mécaniquement les fonds disponibles à réinvestir.

2. Ce que la loi de finances 2026 a vraiment changé

La loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026) a ajusté plusieurs paramètres du dispositif. Ces évolutions, si elles méritent attention, ne remettent nullement en cause l’intérêt du mécanisme pour les investisseurs hôteliers.

Un taux de réinvestissement relevé à 70%

La fraction minimale du produit de cession à réinvestir passe de 60% à 70%. En pratique, cela signifie qu’une plus grande part du capital est orientée vers des projets productifs, ce qui, pour un investisseur souhaitant s’engager dans l’hôtellerie, est souvent parfaitement cohérent avec son intention d’investissement. La contrainte est réelle, mais elle ne change pas fondamentalement l’équation pour ceux dont le projet est ambitieux.

Un délai de réinvestissement allongé à 3 ans

C’est une mesure favorable aux investisseurs : la holding dispose désormais de trois ans (au lieu de deux) pour déployer les fonds dans des actifs éligibles. Dans le secteur hôtelier, où les négociations et les due diligences peuvent s’étirer dans le temps, cette souplesse supplémentaire est une vraie avancée.

Une durée de conservation alignée à 5 ans

Les actifs acquis en remploi doivent désormais être conservés cinq ans, quel que soit le type d’investissement retenu (direct, club deal ou fonds). Auparavant, la durée de conservation exigée en cas de réinvestissement direct n’était que de douze mois. Pas de changement en revanche concernant le réinvestissement intermédié (via des fonds) qui exigeait déjà une période de détention de cinq ans. Cette évolution encourage les logiques d’investissement de long terme, ce qui correspond précisément à la vision des opérateurs hôteliers engagés dans la durée.

Une redéfinition du périmètre : l’hôtellerie confirmée comme éligible

La loi exclut désormais explicitement certaines activités immobilières à proprement parler (marchands de biens, promotion immobilière, agences, syndics…). Néanmoins, et c’est le point essentiel, l’exploitation hôtelière demeure pleinement éligible. L’hôtellerie est une activité commerciale opérationnelle à part entière, et ce statut est précisément ce qui la distingue de la simple détention immobilière.

 

Ce qu’il faut retenir : les fondamentaux pour l’hôtellerie

• Éligibilité confirmée : l’exploitation hôtelière reste un secteur de réinvestissement éligible au titre du 150-0 B ter.
• 3 ans pour réinvestir : un délai allongé qui s’adapte aux cycles de l’investissement hôtelier.
• 70% du produit de cession à réemployer : une contrainte gérable pour un investisseur avec un projet structuré.
• 5 ans de conservation : une logique de long terme en phase avec les projets d’exploitation.

 

3. Pourquoi l’hôtellerie est un choix stratégique pour le réemploi

Au-delà de l’aspect fiscal, l’hôtellerie présente des atouts réels en tant que support d’investissement dans ce cadre.

Un secteur à la fois solide et porteur

Le marché hôtelier français offre une diversité d’opportunités adaptées à différents profils d’investisseurs : hôtels indépendants à repositionner, actifs de chaînes à intégrer, projets de création dans des destinations à fort potentiel. Pour un chef d’entreprise souhaitant donner du sens à son capital après cession, entrer dans l’exploitation hôtelière représente une transition naturelle vers un autre métier de service et de gestion.

Une activité commerciale au cœur du dispositif

L’un des critères clés du 150-0 B ter est que l’activité financée soit réellement commerciale et opérationnelle. L’hôtellerie coche toutes ces cases : accueil de clientèle, prestation de services, gestion d’une équipe, animation commerciale. C’est une entreprise vivante, et non une simple enveloppe de détention immobilière.

Des structures d’investissement flexibles

L’investissement en hôtellerie dans le cadre du 150-0 B ter peut prendre plusieurs formes : prise de participation directe dans une société exploitante, club deal entre investisseurs partageant un projet commun, ou encore investissement via un fonds spécialisé. Chaque configuration a ses avantages et doit être analysée en fonction du profil de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.

4. Les points de vigilance à anticiper

Si le dispositif est accessible et l’hôtellerie éligible, une préparation rigoureuse reste indispensable pour sécuriser l’opération.

S’assurer de la substance commerciale du projet

La structure hôtelière doit effectivement exercer une activité d’exploitation : accueil, hébergement, services. Une simple détention d’un actif mis en location nue ou en gestion locative sans engagement opérationnel ne répondrait pas aux critères. C’est pourquoi la qualification du projet en amont est déterminante.

Planifier sur un horizon moyen-long terme

Le schéma global (délai de réinvestissement de 3 ans + durée de conservation de 5 ans) implique de s’engager sur un horizon moyen-long terme. C’est un projet de fond, pas une optimisation tactique. Les investisseurs qui abordent le sujet avec cette vision de long terme sont précisément les mieux armés pour en tirer le meilleur parti.

Suivre l’évolution des commentaires administratifs

L’administration fiscale (BOFiP) doit publier ses commentaires actualisés courant 2026 pour préciser certaines définitions, notamment autour des formes de résidentiel géré. Nos équipes suivent ces évolutions en temps réel pour adapter les schémas d’investissement en conséquence.

Ne pas être affecté si votre obligation est née avant février 2026

Bonne nouvelle pour ceux qui ont déjà structuré leur apport-cession : les nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux opérations pour lesquelles l’obligation de réinvestir est née après la publication de la loi. Les projets en cours ne sont pas remis en cause.

En conclusion

La loi de finances 2026 ajuste le dispositif 150-0 B ter sans le remettre en cause : l’hôtellerie reste un vecteur de réemploi éligible, pleinement reconnu comme activité commerciale. Le relèvement du taux de réinvestissement et l’allongement de la durée de conservation sont des paramètres gérables dès lors que le projet est bien structuré en amont. En revanche, la complexité accrue du dispositif renforce la nécessité d’un accompagnement expert.

C’est tout le sens de l’accompagnement de Transaxio Hôtel et du groupe In Extenso : vous offrir une vision à 360°, de la fiscalité au terrain, en passant par la structuration juridique et le suivi opérationnel. Une approche globale qui réduit les risques, accélère les décisions et maximise les opportunités.

Vous envisagez une cession ou souhaitez étudier vos options de réinvestissement en hôtellerie ?

Nos équipes sont à votre disposition pour un premier échange confidentiel et sans engagement.

Contactez-nous :

Guillaume Jalliffier & Adrien Olivereau – respectivement Associé & Chargé de mission hôtellerie Transaxio Hôtel

Sylvain Bernard – Associé In Extenso Patrimoine